Le déficit foncier est une notion qui permet de déduire des revenus locatifs les charges liées à un bien immobilier. En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous le mettez en location, il y a des frais qui sont liés à cette opération.

Il s’agit notamment des frais de notaire, de garantie, d’assurance, de travaux, etc. Ces frais peuvent être déduits du montant des loyers perçus. Cela permet d’avoir un déficit foncier qui va venir diminuer vos impôts sur le revenu. Nous allons voir comment faire pour calculer ce fameux déficit foncier.

Quels sont les éléments pris en compte dans le calcul du déficit foncier ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible de déduire des loyers imposables les charges telles que les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion. En revanche, les travaux réalisés sur un bien immobilier ne sont pas déductibles. Pour pouvoir être déduits du revenu global d’un contribuable, ces travaux doivent faire partie des charges réelles et justifiées nécessaires à la propriété du bien concerné.

Lorsque vous achetez un logement ancien nécessitant des travaux importants pour en faire votre résidence principale, vous pouvez choisir entre le régime du micro-foncier ou celui du réel simplifié (appelé aussi «régime au réel»).

Le micro-foncier permet de calculer directement son revenu foncier brut sur une base forfaitaire. Cette option est avantageuse si vos loyers annuels sont faibles par rapport à la moyenne nationale et par rapport aux autres revenus fonciers imposables. Si ce n’est pas le cas, ce dispositif peut conduire à un déficit foncier qui sera reportable sur 10 ans.

Les immeubles neufs situés en zone ANRU font exception à cette règle car ils peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans minimum.

Ils sont également soumis au même dispositif que les immeubles anciens : tout comme pour ces derniers, seuls certains travaux peuvent être admis en déduction (travaux de construction et reconstruction).

A quelles conditions le déficit foncier est-il déductible ?

Le déficit foncier est une opération qui permet de réduire ses revenus imposables. En effet, le déficit foncier est un terme utilisé pour désigner l’ensemble des charges liées à la location d’un bien immobilier.

Les charges en question peuvent être les suivantes : les frais de gestion locative (loyer, assurance du bailleur et travaux) ; les intérêts d’emprunt ; les travaux d’entretien et de rénovation ; les taxes foncières ; etc.

Lorsque vous percevez moins de 10 000 euros par an de loyers, vous pouvez profiter du dispositif fiscal « Loueur meublé non professionnel » (LMNP). Ce statut spécial vous permet notamment de déduire certains frais liés à votre investissement locatif. Dans le cas où vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros, il est possible de profiter du dispositif fiscal « Loueur meublé professionnel » (LMP).

Vous pouvez ainsi déduire certains frais liés à votre investissement locatif. Pour plus d’informations sur cette technique, consultez le site internet suivant : http://www.defiscalisation-enligne.com/

Quel est le montant du déficit foncier déductible ?

Le déficit foncier est un déficit provenant de la différence entre les revenus et les charges des immeubles locatifs.

Il se calcule sur l’ensemble des revenus fonciers bruts diminués des charges récupérables et des travaux de rénovation et d’amélioration réalisés. Ces derniers sont évalués à 25% du prix d’acquisition du bien, avec un minimum de 1. 500€ par an.

Le montant du déficit foncier est imputable sur le revenu global sans limitation, sauf exceptions (résidence principale). Au-delà de 10 ans, il peut être reporté indéfiniment sans limite non plus.

Comment déclarer le déficit foncier ?

Le déficit foncier est une charge qui peut être déduite de vos revenus globaux.

Le déficit foncier se calcule par la différence entre le montant des charges et les loyers perçus sur l’année, dans la limite de 10 700 €. Cependant, ce calcul doit tenir compte de certains éléments tels que les travaux à réaliser pour restaurer le bien immobilier et son amortissement sur 5 ans.

Vous pouvez déclarer votre déficit foncier dès lors que vous avez perçu au moins 15 000 € de revenus locatifs en 2009, 2010 ou 2011. Si vous ne respectez pas ces conditions, il sera possible de reporter votre déficit sur les années suivantes jusqu’à 10 ans.

Le premier avantage du dispositif est qu’il n’est pas soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS), contrairement au dispositif Pinel ou Malraux par exemple.

L’investissement immobilier peut être un excellent moyen de diversifier son portefeuille, car il est peu sensible aux fluctuations du marché. Enfin, le dispositif Duflot présente un avantage fiscal certain : si vous investissez dans un logement neuf respectant une norme BBC ou RT 2005 pour une mise en location pendant 6 ans minimum (et non 9 comme cela était le cas auparavant), vous profitez d’un abattement fiscal important : 18 % du prix hors taxes étalés sur 9 ans maximum (6 % pour un engagement initial de 6 ans). Ce taux s’applique sur 100 % du montant investi dans la limite globale annuelle de 300 000 euros TTC par an.

Exemples de calcul du déficit foncier

L’investissement immobilier est une opération intéressante pour réduire les impôts. En effet, l’investissement locatif permet de déduire de ses revenus fonciers une partie des charges, notamment les intérêts d’emprunt et les frais d’entretien du bien.

Le déficit foncier est la différence entre les loyers encaissés et le montant des charges, calculée sur neuf années consécutives.

Il s’agit en quelque sorte d’une réduction d’impôt qui peut être utilisée comme un complément au crédit immobilier.

Lorsqu’il y a des travaux importants à effectuer pour rénover ou aménager un logement destiné à la location, il peut être nécessaire de faire appel à un prêt immobilier spécifique permettant de financer ces travaux : le prêt relais. Ce type de prêt permet aux personnes disposant déjà d’un crédit immobilier en cours, mais souhaitant acquérir un nouveau bien avant que celui-ci soit vendu, de racheter son ancien bien avant la vente du nouveau afin d’en obtenir le prix net vendeur et donc éviter au maximum une plus value potentielle. Dans ce cas, le prêt relais sert à financer l’achat du nouveau logement en attendant que l’ancien soit vendu.

Il sera remboursable par mensualités similaires aux autres crédits immobiliers contractés par le particulier.

Vous pouvez déduire le déficit foncier de vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 €. Vous ne pourrez pas déduire plus que 10 700 € par an. Cela correspond à la différence entre les charges et les loyers perçus.